Nuwe reëls vir residensiële vaste eiendom (insluitend huureiendomme) wat in 2023 in werking getree het, is ontwerp om “spekulatiewe vraag in die mark te verminder en te help om buitensporige prysgroei af te koel.”
Die reëls verhinder jou in wese om die hoofwoningvrystelling (PRE) te eis om die kapitaalwins wat met die verkoop van jou huis gerealiseer word, te beskerm as jy dit minder as 12 maande besit. As jy deur die reël gevang word, is die wins op die verkoop 100 persent belasbaar as besigheidsinkomste eerder as slegs 50 persent belasbaar as ‘n kapitaalwins, onderhewig aan sekere vrystellings vir lewensgebeure soos dood, ongeskiktheid, skeiding en werkverskuiwing.
Alhoewel hierdie nuwe reëls eers vanaf 2023 in werking getree het, kan die Kanada-inkomste-agentskap steeds eiendoms-“flips” wat voor 2023 plaasgevind het, uitdaag as dit voel dat ‘n belastingbetaler bespiegel en ‘n eiendom omgedraai het vir ‘n vinnige wins. Dit is presies wat gebeur het in ‘n nuwe saak wat verlede week beslis is waarby ‘n Vancouver-belastingbetaler betrokke was wie se 2018-belastingopgawe herwaardeer is omdat sy versuim het om die wins op haar verkoop van ‘n condominium-eenheid aan te meld, en vertrou op die PRE.
In Februarie 2015 het die belastingbetaler ‘n voorboukontrak aangegaan vir die aankoop van ‘n woonstel in Noord-Vancouver vir $660 000. Konstruksie is voltooi, en sy het in Oktober 2017 besit geneem.
Die eiendom is toe op 6 Desember 2017 deur die belastingbetaler vir verkoop gelys. Dit het nie dadelik verkoop nie en is daarna weer op 21 Februarie 2018 by ‘n ander agent gelys. ‘n Maand later, op 22 Maart 2018, het die belastingbetaler die eiendom verkoop vir $1,161,0028, wat op 2 Junie 2018 gesluit het. die wins of wins op verkoop was ongeveer $457,000.
Die belastingbetaler het hierdie eiendom as haar hoofwoning geëis, en het dus nie die wins op haar 2018 belastingopgawe gerapporteer nie. Die CRA het nie saamgestem nie en die belastingbetaler herwaardeer op grond daarvan dat sy besig was met ‘n besigheid of “‘n avontuur of bekommernis in die aard van handel,” en het die $457,000 by die belastingbetaler se inkomste as besigheidsinkomste ingesluit.
Kragtens die Inkomstebelastingwet kan die PRE slegs gebruik word om ‘n wins teen belasting te beskerm indien die eiendom wat verkoop word, as kapitaaleiendom beskou word. As die eiendom nie kapitaaleiendom is nie omdat dit deur ‘n individu in die loop van ‘n besigheid verkoop word, kan die PRE nie die wins uit belasting beskerm nie.
Die vraag voor die Belastinghof was dus of die belastingpligtige ‘n besigheid dryf ten opsigte van haar koop en verkoop van die eiendom. Indien wel, word gesê dat die belastingbetaler se wins op “inkomsterekening” is, wat beteken dat enige wins uit verkoop as 100 persent belasbare besigheidsinkomste behandel sal word.
Vorige regspraak het ‘n reeks toetse ontwikkel wat die howe help om te bepaal of ‘n individu ‘n bate op inkomste- of kapitaalrekening gekoop het. Die toetse neem in ag: die aard van die eiendom wat verkoop is, die lengte van die tydperk van eienaarskap, die frekwensie of aantal ander soortgelyke transaksies, die werk wat op of in verband met die eiendom bestee word, die omstandighede wat vir die verkoop van die eiendom verantwoordelik was en die belastingbetaler se motief.
Die regter het elke faktor hersien en verskeie waarnemings gemaak. Eerstens was die tydperk van eienaarskap vanaf sluiting (Okt. 2017) tot verkoop (Junie 2018) redelik kort, wat dui op ‘n avontuur of bekommernis in die aard van handel.
Tweedens blyk dit dat die belastingbetaler, saam met haar voormalige gade, voorheen betrokke was by ‘n aantal eiendomstransaksies oor die jare, waarvan verskeie die regter “opmerklik” genoem het. Byvoorbeeld, in Oktober 2005 het die voormalige egpaar gesamentlik ‘n eiendom in Wes-Vancouver vir $4,2 miljoen bekom en bykomende bedrae aan opgraderings bestee. Die eiendom is in Julie 2010 vir ‘n verlies verkoop, wat vir belastingdoeleindes as ‘n besigheidsverlies aangemeld is.
In Junie 2008 het die belastingbetaler ‘n kondominium-eenheid in Wes-Vancouver saam met ‘n vriend op ‘n 50-50-basis gekoop vir ongeveer $698,000. Die eiendom is ‘n paar weke later te koop gelys, en is in Junie 2009 verkoop vir ‘n netto opbrengs van $588 616, wat ‘n verlies tot gevolg gehad het.
Die belastingbetaler het gepoog om haar 2009 inkomstebelastingopgawe aan te pas om haar deel van die verlies as ‘n besigheidsverlies te hanteer, wat navrae van die CRA gevra het. In ‘n brief aan die CRA het die belastingbetaler verduidelik dat sy van plan was om “kleinskaalse eiendomsopknappingsprojekte te volg om ‘n bron van inkomste te genereer, en dat die (eiendom wat verkoop is) die eerste sodanige projek sou wees.” Sy het ook gesê dat sy “geweldige ondervinding het om eiendomme te besit en op te knap” en dat eiendom, nadat sy na Vancouver verhuis het, “na ’n logiese sektor gelyk het om beleggings te maak”.
In die hof het die belastingbetaler getuig dat sy ‘n paar items in haar Noord-Vancouver-woonstel ingetrek het omstreeks 3 November 2017, en einde November ‘n paar bykomende meubels ingetrek het, insluitend twee rusbanke, ‘n laaikas, bedkassies, ‘n bed vir die hoofslaapkamer en ‘n slaapbank in die tweede slaapkamer. Sy het gesê haar dogters het daardie kamer gedeel.
Haar bewyse was dat sy van 23 November 2017 tot Junie 2018 by die woonstel gewoon het.
Die regter het nie hierdie argument gekoop nie. Die belastingbetaler se ander eiendom het beskikbaar gebly, en dit is waarskynlik waar die belastingbetaler en haar dogters gewoon het toe die dogters nie by haar eks was nie. Soos die regter gesê het, “Dit is hoogs onwaarskynlik dat (haar tienerdogters) in ‘n kleiner woonstel sou ingetrek en ‘n slaapkamer gedeel het nadat hulle aparte slaapkamers by (hul vorige drie eiendomme) gehad het.”
Die regter het ook opgemerk dat die belastingbetaler nie die moeite gedoen het om Wi-Fi by die woonstel te installeer nie, sy het ook nie die adres op haar bestuurslisensie verander nie, en ook nie haar adres met die CRA opgedateer nie. Verder, toe die woonstel te koop gelys is, is dit as “splinternuut” in die eiendomslys gelys.
Soos die regter opgemerk het, “bewoning behels meer as om bloot ‘n paar items in die perseel in te skuif. … Dit lyk onlogies dat sy die (woonstel) op 6 Desember 2017 sal lys, en – terwyl terselfdertyd – intrek en die eiendom begin okkupeer hoofsaaklik as ‘n plek van verblyf.”
Soos die regter geskryf het, “Op ‘n oorwig van waarskynlikhede, en met inagneming van die totaliteit van die getuienis wat saam met gesonde verstand gelewer is, kan ek nie vind dat die (belastingbetaler) die (woonstel) as ‘n woonplek bewoon het nie. … In plaas daarvan is dit meer waarskynlik dat die (belastingbetaler) en haar dogters voortgegaan het om hoofsaaklik by die vierslaapkamerhuis te woon.”
Dit het daartoe gelei dat die regter tot die gevolgtrekking gekom het dat die belastingbetaler haar belang in die woonstel verkry het met ‘n spekulatiewe bedoeling, hoofsaaklik gemotiveer deur die moontlikheid van herverkoop teen ‘n wins. Die regter het dus beslis dat die wins behoorlik as besigheidsinkomste belasbaar is.
Jamie Golombek, FCPA, FCA, CFP, CLU, TEP, is die besturende direkteur, Belasting- en Boedelbeplanning by CIBC Private Wealth in Toronto. Jamie.Golombek@cibc.com .
As jy van hierdie storie gehou het, teken in vir meer in die FP Investor-nuusbrief.
