Kan huiseienaars in ‘n huismark waar baie kopers steeds op die kantlyn sit, ‘n bladsy uit die kommersiële eiendomshandboek haal om transaksies oor die lyn te kry?
Die verkoper-terugneemverband (VTB) is ‘n finansieringstransaksie waarin die verkoper as die uitlener optree en betalings van die koper neem oor ‘n bepaalde tydperk.
Die lening kan die volle bedrag van die verkoopprys dek, maar meer algemeen word dit as tweede verband gebruik om ‘n koper oor die wenstreep te kry.
Die ongewone transaksie neem nie die mark oor nie, maar Daniel Foch, eiendomshoof by Valery.ca, het gesê hy sien ‘n toenemende aantal VTB-transaksies om transaksies gedoen te kry.
“As jy teruggaan na die (behuisingsafswaai in die) 1990’s, wat gebeur het, was dat leners diegene was wat transaksies belemmer het,” het Foch gesê. “Dit is soort van wat tans gebeur.”
Wanneer daar daardie tipe kredietkrisis is, het Foch gesê die onus rus op kopers en verkopers om te probeer om transaksies te laat werk.
“Dit was baie algemeen in die 1990’s, want jy het die trustmaatskappye ondergaan en die banke wat hulle probeer absorbeer het, en die enigste transaksies wat gedoen is, was super-trippel-A-transaksies,” het Foch gesê.
Een rede waarom verkopers tot ‘n terugneemlening instem, is om die prys te verseker wat hulle wil hê, al hou dit waarskynlik meer risiko in en is dit nie so skoon soos om bloot weg te wees van die eiendom nadat ‘n transaksie gesluit is nie.
Ron Butler, ‘n verbandmakelaar in Toronto, het gesê een groot struikelblok is dat banke huiwerig is om dit te aanvaar, selfs al is die verkoper tweede in die ry in die geval van ‘n wanbetaling.
“Banke het uit die besigheid gekom om tweede verbande toe te laat,” het Butler gesê en bygevoeg dat hulle “nooit agter die verkoper sal gaan” oor so ‘n transaksie nie.
So hoekom sal jy ‘n VTB wil doen? Butler sê dit gebeur in die kommersiële sektor wanneer daar ‘n behoefte is om belangstelling in ‘n eiendom aan te wakker.
“Die ou wat verkoop sê, as jy my $200,000 gee vir hierdie $800,000-eiendom waarin ek geen (kopers) belang gehad het nie, sal ek jou ‘n redelike $600,000-verband vir drie jaar gee,” het Butler gesê. “Dit is ‘n stelsel om voorsiening te maak vir ‘n hoër prysverkope.”
As die koper uiteindelik in gebreke bly? Die logika is dat die verkoper twee jaar se rentebetalings sou ontvang het, en teen die tyd dat hulle die eiendom weer in besit neem, het die prys hopelik gestyg.
Hierdie logika kan sin maak vir ‘n beleërde woonstelverkoper wat nie ‘n koper kan kry nie, maar Butler skat dat slegs ongeveer 1 uit 800 residensiële verkope behels dat die verkoper een of ander vorm van verband terugneem om die transaksie te sluit.
“Ek sou nie die koper wou wees nie, want in elke verkoperterugname wat ek nog ooit gesien het, het die verkoper ‘n hoër prys gekry as wat hulle normaalweg andersins in ‘n mededingende mark sou kry,” het Butler gesê, en bygevoeg dat die koper wat die transaksie maak, dikwels net ‘n fout maak meeste van die tyd met prys.
As ‘n verkoper is dit duidelik dat jy meer gesofistikeerd moet wees en die krediet moet oorweeg van die persoon aan wie jy geld leen, en dit gaan waarskynlik meer regshoofpyne en koste veroorsaak. Dit is alles hoekom ‘n VTB nie vir almal is nie.
Mark Goodman, ‘n hoofmakelaar by Goodman Commercial Inc. in Vancouver, het gesê terugnames van verkopers kan die gaping tussen kopers en verkopers oorbrug, maar het gesê hy sien dit steeds nie veel gebeur nie.
“Ons probeer dit ter sprake bring, maar óf die koper óf verkoper wil dit nie doen nie. In teorie is dit ‘n elegante manier om ‘n probleem op te los wanneer kredietverlening verskerp het,” het hy gesê. “In die afgelope 200 transaksies het ons nie een of ‘n veronderstelde verband gedoen nie.”
Verkopers hou van die transaksies omdat hulle steeds hul prys kan kry, hulle kry ‘n mate van rente uit die verband en hul kapitaalwins word oor ‘n lang tydperk versprei aangesien hulle nie die volle prys realiseer as gevolg van die verband ten tyde van die verkoop nie.
Goodman, wat grond en veelgesinsgeboue verkoop, het gesê kopers wat dink hulle kan ‘n eiendom omdraai, maar nie ‘n lening by ‘n bank kan kry wat op huidige inkomste fokus nie, kan gemotiveer word om ‘n transaksie aan te gaan.
“Maar daardie tipe koper is nou weg,” het hy gesê en bygevoeg dat beperkings op die huurmark mense net laat wegskram van enige aankoop.
Phil Soper, uitvoerende hoof van Royal LePage, een van die land se grootste makelaars, het gesê hy sien ‘n toename in alternatiewe finansieringsreëlings.
Sy maatskappy het ‘n nuwe sakelyn in ‘n paar goedkoper sekondêre markte, insluitend Winnipeg en Edmonton, bekendgestel, genaamd Requity Homes, ‘n huur-tot-eie besigheid.
“Dit probeer in wese dieselfde ding doen (as ‘n VTB). Neem iemand wat selfstandig is en nie tradisionele T4-inkomste of ‘n eerstekeer-huiskoper het nie, en laat hulle toe om mettertyd eienaarskap te kry,” het Soper gesê.
Die idee is dat ‘n sekere persentasie van die huurbetaling na ekwiteit gaan, en uiteindelik is daar genoeg ekwiteit in die huis vir ‘n tradisionele verband.
Soper het gesê uiteindelik herposisioneer verkopers eintlik hul eiendom óf deur ‘n prys óf ‘n goedkoper rentekoers, maar dit is op die ou end alles geld.
“‘n Makelaar kan sê dat een manier om jou woonstel uit te laat is om finansiering onder die mark te bied,” het hy gesê en opgemerk dat dit nie veel anders is as ‘n motormaatskappy wat finansieringstransaksies aanbied nie. “Jy skuif die koopprys van die motor na die finansiering.”
As niks hiervan na die ideale manier klink om jou huis wat te lank op die mark gesit het, te verkoop nie, is jy waarskynlik reg. Maar die probleem is dat dit nie ‘n ideale tyd is om jou huis te verkoop nie.
• E-pos: gmarr@postmedia.com
