Belegging in openbare eiendom gaan nog moeiliker word noudat een van Kanada se grootste winkelsentrumoperateurs privaat gaan.
‘n $9,4 miljard-transaksie, insluitend skuld, sal meebring dat die Toronto-gebaseerde First Capital Real Estate Investment Trust, ‘n kleinhandelverhuurder met ongeveer 136 winkelsentrums in stedelike gebiede, aan die privaat besit KingSett Capital and Choice Properties REIT verkoop word. Die paar beplan om die portefeulje op te kerf.
Dit is die jongste REIT-oorname in ‘n sektor waarin aandeelpryse sedert die pandemie geknou is, met private entiteite wat dikwels bates teen ‘n afslag opskep. In hierdie geval, Kanada se grootste REIT,
Keur Eienskappe
wat deur die Weston-familie beheer word, is in op die transaksie.
Die aanbod van $24,40 per eenheid is ‘n premie van 17 persent op First Capital se 20-dae volume-geweegde gemiddelde prys en ‘n premie van agt persent op die REIT se netto batewaarde van $22,57 per eenheid. Maar oorweeg die REIT wat voor die pandemie teen byna $ 22 verhandel is vir konteks.
Een van die deurlopende temas in post-pandemiese vaste eiendom was dat private bates teen hoër pryse verhandel het as hul openbare eweknieë, met baie wat stry oor daardie gaping en wie reg is.
As jy ‘n belegger was, sou jy gelaat het om te wonder hoeveel jy in lou eiendomsbesit moet hê, gegewe ‘n vyfjaar totale opbrengs van net meer as twee persent gegrond op iets soos die iShares S&P/TSX Capped REIT Index ETF.
Dit is net lelik wanneer die algehele TSX Composite meer as 75 persent in dieselfde tydperk gestyg het.
Maar daar was geld te maak in REITs. Vra maar vir Jeffrey Olin, president en uitvoerende hoof van Vision Capital Corp., wat ‘n groot posisie in First Capital het.
“Die groot prentjie-konteks is dat die verskil tussen eiendom en enige ander bateklas is dat die grootte van die private eiendomsmark baie groter is as die REIT-sektor van $2 triljoen wat in die openbaar verhandel word in Noord-Amerika, en daar is ‘n arbitrage tussen die twee.” sê Olin. “Ons wil nie met ‘n Blackstone of ‘n Brookfield meeding nie, ons sal eerder aan hulle verkoop.”
In 18 jaar waarin hy REIT’s gekoop het, het sy fonds nou gesien dat 25 van sy besit oorgeneem is, en die gemiddelde premie was byna 30 persent.
Die lys van REIT’s wat privaat geneem word, is lank, en hoewel kleinhandel nie die gesprek oorheers het nie, was woonstel REIT’s wat sukkel met lae waardasies die belangrikste teikens. InterRent het reeds van openbare markte verdwyn en die Ottawa-gebaseerde Minto Apartment REIT sal binnekort, met private beleggers wat beide skuiwe ondersteun.
Mario Saric, ontleder van Bank of Nova Scotia, het ‘n nota uitgereik waarin hy betreur “nog ‘n REIT wat totsiens sê,” maar het gesê die First Capital-transaksie is ‘n rede om oorgewig te wees in die kleinhandeltrustsektor. Daar is nog ander kleinhandel REIT’s, soos RioCan en Primaris, maar dit neem ‘n groot een van die bord af.
Olin het gesê nie een van die waardasies het opgetel nie en dui op ‘n tyd in die vierde kwartaal van 2022 toe daar 42 persent delta tussen Amerikaanse openbare en private REIT’s was
“Het dit enige sin gemaak?” het hy gesê. “Dit was belaglik. Die vraag was wie reg was, en ons het albei gesê. In sommige sektore het die aandelemark dit reggekry, soos die kantoor. In ander sektore het die mark dit verkeerd.”
Olin hou van kruideniersware-geankerde kleinhandelruimte omdat die ankerhuurder regoor die vasteland gewoonlik ‘n groot ketting soos Loblaws is, en waarsku dat nie alle REIT’s uit dieselfde lap gesny word nie. “Dit is verdedigingsruimte, en dit het groei,” het hy gesê oor buurtwinkelsentrums, wat meer noodsaaklikheidsgebaseerde huurders het, soos kruideniersware.
So wat is volgende?
“Geen twyfel nie, die name in Kanada kwyn. Maar jy weet dit kan siklies wees,” sê Olin, wat verwys na Go Residential REIT, wat op die Toronto-aandelebeurs genoteer is, maar woonstelbates in New York Stad hou en verlede jaar begin verhandel het, as ‘n teken van groei.
Adam Jacobs, hoof van navorsing in Kanada vir die eiendomsmaatskappy Colliers, het gesê hy onthou hoe hy minder as twee jaar gelede ‘n REIT-konferensie bygewoon het, toe almal gekla het dat geen groot transaksies aan die gang is nie.
“Nou elke week gebeur een van die transaksies. Ek dink die dam het gebreek,” het hy gesê. “Daar is hierdie argument dat die openbare REIT’s onderwaardeer is en inherent meer werd is as jy kyk na huurgroei en waarde van bates, en mense is gereed om daarop op te tree.”
Maar soos Olin sê hy bateklas maak saak. En kruideniersware-geankerde kleinhandel is net iets wat almal nou wil hê.
“Dit is net ‘n portefeulje wat moeilik sal wees om een op ‘n slag te transaksies,” sê Jacobs, wat die transaksie vergelyk met ‘n besluit deur Blackstone Group om Pure Industrial REIT te koop, ‘n 2018-transaksie wat gebaseer is op die uitgangspunt van huurgroei.
“Kruideniersware-geankerde kleinhandel kan op dieselfde punt in die siklus wees,” het hy gesê. “Regtig in aanvraag, nie veel in ontwikkeling nie, en dit is regtig moeilik om te koop.”
Die navorsingshoof het gesê daar is baie van wat mense “droë poeier” noem in die private mark, wat op soek is na vaste eiendom en toegang tot skuld, wat van kritieke belang is vir enige transaksie, het gevestig, en rentekoerse het gestabiliseer.
“Mense kan nou die sneller trek. Die skuldkomponent is beduidend,” het Jacobs gesê.
Carl Gomez, hoofekonoom van Centurion Asset Management, wat ‘n private beleggings-REIT bedryf, het gesê REIT’s wat in die openbaar verhandel word, sal ‘n teiken bly weens verlaagde pryse.
“Hulle verhandel onder hul intrinsieke waarde, en dit is ‘n geleentheid om hulle op te raap, veral dié REIT’s met skaalbare portefeuljes van hoë gehalte,” het Gomez gesê. “Dit is net ‘n wonderlike verkrygingsteiken.”
Gomez het gesê REIT’s is eintlik net vaste eiendom wat as ‘n aandeel toegedraai word.
“Maar die probleem met die aandelemark is dat dit net nie op grondbeginsels van aandele verhandel nie, dit verhandel op geraas, gerugte en baie goed wat die wisselvalligheid versterk,” het hy gesê. “Dit is nou die probleem vir sommige van die REIT’s. Ek sal sê die openbare REIT-mark het ook (minder wenslike) produk daar.”
Nog ‘n probleem met die Kanadese REIT-sektor is dat dit nog altyd baie klein was in vergelyking met sy VSA
“Jy kan net nie dieselfde tipe sektor weddenskappe neem nie,” het Gomez gesê.
Sodra First Capital verdwyn, sal daar nog minder wees om in die sektor te wed of te belê. Maar is dit die einde van die wêreld?
Gesertifiseerde finansiële beplanner Jason Heath het opgemerk dat inkomstetrusts baie gewild was in Kanada, met ongeveer 260 wat in 2006 in die openbaar verhandel het, maar dié getalle is af tot 19 wat in die S&P/TSX Inkomstetrustindeks oorbly, en dit is meestal REIT’s.
“Vir die meeste beleggers behoort REIT’s nie ‘n betekenisvolle rol in portefeuljekonstruksie te speel nie. As ‘n goeie maatstaf het die S&P 500 in die VSA slegs ‘n eiendomsgewig van twee persent. Die S&P/TSX het selfs minder,” het hy gesê.
Nog ‘n beter punt wat hy maak, is dat die meeste van Kanadese se netto waarde in vaste eiendom is, ‘n faktor wat aangedryf word deur hoë huiseienaarskapkoerse.
“Om meer vaste eiendom by te voeg, veral Kanadese vaste eiendom, is swak diversifikasie,” het Heath gesê.
So, totsiens aan ‘n ander REIT. Vir lankmoedige beleggers is dit dalk nie so ‘n slegte ding om teen ‘n premie uit te kom nie.
• E-pos: gmarr@postmedia.com
