Daar is miljoene leë nesters in Kanada, en hul getalle bly groei. Maar ‘n sleutelvraag bly: Wanneer, indien ooit, sal daardie jarelange huiseienaars afskaal?
Vandag is die vernaamste struikelblokke vir bababoomers se afskaling ‘n gebrek aan produkte wat by hulle aanklank vind, ‘n finansiële stelsel wat eienaarskap beloon met beter belastingtoegewings en eeue-oue vooroordele wat hulle uit ‘n groeiende huurmark hou.
Adrian Rocco, die stigter en uitvoerende hoof van Fitzrovia, daag daardie verhaal uit deur hierdie einste groep te teiken, en sy maatskappy het nou $11 miljard se bates onder bestuur, en fokus spesifiek op segmente van die Kanadese mark wat tradisioneel eienaars was.
Dié benadering sluit in die bou van groter eenhede en geriewe wat jong gesinne teiken, maar die vrugbare grond van die afskaling van Kanadese is ook duidelik op sy radar.
“Ons het ‘n groot beroep op verkleiners en jong gesinne gedoen,” sê Rocco, wie se huurgemeenskappe beide groepe in spesifieke geboue teiken. “Een van die vinnigste kohorte vandag is ouer Kanadese. In Toronto alleen het huishoudings van 55-74 jaar met 65 persent oor die afgelope 20 jaar gegroei. En mense leef langer en het huisgelykheid, maar kies toenemend huur bo huiseienaarskap.”
Die rente kom op ‘n tyd dat die huurmark versag het. Gemiddelde huurgeld in Februarie was nasionaal $2,030 per maand, ‘n 2,8 persent jaar-tot-jaar daling en ‘n laagtepunt van 33 maande, volgens Rentals.ca, maar steeds hoog in vergelyking met historiese vlakke.
Rentals.ca het die afgelope jaar nog net ‘n sprong van twee persent gesien in die proporsie van voornemende huurders in die 55-64-kategorie. Daardie persentasie is 14 persent laer vir diegene 65 en ouer. Giacomo Ladas van Rentals.ca het gesê dit kan net die gebrek aan geskikte voorraad wees.
Rocco het gesê dat die produk nou op die mark kom, en dat verouderde leë nester met ‘n huis van $2 miljoen in Toronto, sy teikenkliënt is.
“Die grootste struikelblok vir afskaling was nog altyd produk, histories,” het hy gesê.
Sy geboue bied groter suites met geriewe soos kommersiële-graad gimnasiums, swembaddens op die dak en saamwerkruimtes.
“Gesondheid en welstand is net te belangrik, so ons het koue duike, sauna’s en spa’s,” het hy gesê. “Maar ons moet geriewe hê vir selfs kleinkinders om in te speel.”
Wat hy probeer verkoop, is ‘n vorm van ‘n oord-styl lewe, maar die prys sal sekerlik ‘n debat ontketen.
Die luukse einde kan byna $5 per vierkante voet kos, met ‘n 745 vierkante voet tweeslaapkamer-eenheid wat nou vir $3 300 per maand in een van sy geboue huur.
Dit is wanneer jou makelaar, in ‘n poging om jou te oortuig om af te skaal, jou sal vertel dat jy “geld op huur weggooi” deur $40 000 vir ‘n woonstel te betaal.
Ek verwerp daardie argument, en so ook Rocco.
“Dit is 30 persent duurder om ‘n huis te hê,” het hy gesê, en nie eers die ekwiteit wat in eienaarskap vasgemaak is, ingereken nie.
Ek sal ook die verlore geleentheidskoste van ‘n $2 miljoen afbetaalde huis insluit in ‘n mark waar pryse redelik plat is. Dit is nie moeilik om ‘n opbrengs van $100 000 van vyf persent op daardie aandele te genereer nie, alhoewel daar ‘n groot voorbehoud is: jou belegging sal nie meer belastingbeskerm wees nie as gevolg van die hoofkoshuisvrystelling.
Alhoewel die opsies groei vir diegene wat bereid is om luukse huur te oorweeg, is dit nie ‘n groot segment nie. Dieselfde geld vir leë nesters wat afskaal na kleiner huise.
Jason Mercer, hoofinligtingsbeampte by die Toronto-streekseiendomsraad, het gesê die tipiese voorbeeld in die stad is een of twee mense wat in ‘n gesinshuis woon nadat kinders uitgetrek het.
“Hulle wil graag in dieselfde area bly, maar daar is niks wat by die rekening pas nie. In baie gevalle kom dit terug na daardie gebrek aan vermiste middelbehuising,” het hy gesê. “Die geneigdheid om te besit is steeds redelik hoog, sekerlik in die GTA. As ons wel sien hoe mense uit groter huise trek en na huur, kan dit ook geleenthede in die eienaarskapsmark oopmaak vir mense wat ook optrek.”
Nog ‘n opsie kan wees dat mense na kleiner huise in hul woonbuurte trek, soos bungalows. Die probleem is dat daardie wonings toenemend deur groter projekte of invulbehuising opgeslurp word.
Mike Moffatt, stigtersdirekteur van die Missing Middle Initiative, het gesê die dek bly gestapel ten gunste van huiseienaarskap vanweë die hoofkoshuisvrystelling, wat die belegging teen belasting beskerm.
“Jy sit daardie geld iewers (nadat jy verkoop het), en enige winste sal die kapitaalwinskoers betaal,” het Moffatt gesê. “Jou huis van $2 miljoen sal aanhou waardeer en op ‘n kapitaalwinsvrye manier. Die belastingstelsel is gestruktureer om mense in plek te hou.”
U kan al die koste verbonde aan verhuising byvoeg, insluitend grondoordragbelasting, wat op stads- en provinsiale vlak in Toronto toegepas word. Indien enigiets, kan Kanada se grootste stad mense aanmoedig om selfs langer in hul huise te bly deur ‘n sogenaamde luukse grondoordragbelasting by te voeg vir huise wat vir meer as $3 miljoen in Toronto verkoop word.
Moffatt wys na Australië, wat mense ouer as 55 wat meer as 10 jaar in hul huis woon, toelaat om hul winste te neem en dit in ‘n ekwivalent van ‘n belastingvrye spaarrekening te plaas. Waar teken ek daarvoor in?
“Om te verminder (of te verkoop) maak net minder finansieel sin as wat mense dink vanweë die belastingimplikasies,” het Moffatt gesê. “As ons grondoordragbelasting kan verlaag, sal dit help en ‘n soort voertuig (om winste van ‘n verkoop te beskerm).”
Aan die einde van die dag is huiseienaarskap iets waaraan Kanadese lank geheg is en sal nie maklik tou opgooi nie. Om nie ‘n produk te hê wat aan hul behoeftes voldoen nie, verminder net die kanse dat hulle die skuif sal maak.
Luukse huur sal waarskynlik die naald verskuif, en soos Rocco gesê het, het institusionele eienaars soos Fitzrovia sommige van die risiko’s vir verblyfsekerheid verwyder deur langer huurtermyne aan te bied, indien huurders verlang.
“Jy kan behuising skep waarin mense wil woon, en dit sal ‘n verskil maak,” het Moffatt gesê.
Maar ons gaan die belastinggevolge moet uitskakel of verminder om leë nestelers te laat verander en selfs meer doelgerigte behuising te skep as ons verouderende demografiese groepe wil oortuig om af te skaal.
• E-pos: gmarr@postmedia.com
