Dit is nie ‘n uitbarsting teen huurders nie, maar dit is regtig moeilik om die voordele van ‘n verhuurder in Kanada se grootste provinsie te sien, waar huurbeheer en ander reëls steeds winsgewendheid ernstig beperk.
Die jongste voorgestelde verandering in Ontario, een van agt provinsies met een of ander vorm van huurbeheer, sou veroorsaak het dat huurders se vastetermynhuurkontrakte hernu is in plaas daarvan dat die huidige reëling van maand tot maand verloop, onderhewig aan jaarlikse riglynverhogings vir eenhede wat voor 2018 bestaan het.
Ontario het “konsultasies” oor daardie sleutelkwessie beplan, iets wat eienaars wou hê vir inkomstesekerheid, maar Rob Flack, Minister van Munisipale Sake en Behuising, het die idee doodgemaak.
Nog op die tafel is veranderinge wat daarop gemik sal wees om vertragings by die Verhuurder- en Huurderraad (LTB) te bespoedig, wat daartoe gelei het dat dispute tussen huurders en eienaars maande lank uitgerek is. Om ‘n huurder uit te sit is natuurlik ‘n groot rede om na die LTB te gaan.
“Ons het baie gesprekke oor die vertragings gehad,” sê Tony Irwin, president en uitvoerende hoof van Federation of Rental-behuisingsverskaffers van Ontario. “Ek praat met baie verhuurders, en sommige het gevoel dat hulle geen ander keuse gehad het as om hul eiendomme te verkoop of uit die besigheid te kom nie weens die gebrek aan sekerheid oor die behuisingstelsel.”
Irwin het gesê die konserwatiewe regering in Ontario implementeer steeds veranderinge aan die proses wat oplossings vir konflikte sal bespoedig. Dit kan ses tot sewe maande neem voordat ‘n uitspraak gemaak word, en om dit af te dwing is boonop. Die wagtye is die afgelope jaar met die helfte gesny. Huurders beskou dit as om die uitsettingsproses te bespoedig.
“Oorweeg dat eienaars nie huurbetalings gedurende daardie tyd ontvang nie,” het Irwin gesê. “En daar is min vooruitsig dat hulle daardie huur sal terugkry.”
Jy kan ‘moeilike geluk’ vir verhuurders sê, maar die realiteit is dat hierdie tipe klimaat beleggers afskrik. Enige plek van een derde tot 50 persent van die woonstelle in die Groter Toronto-omgewing het aan beleggers verkoop, en hoewel dit waar is dat hulle as spekulante in die spel was, is daar ‘n huurkomponent om ‘n woonstel te besit. Of daar moet wees.
Die Bounywerheid en Grondontwikkelingsvereniging se jongste statistieke toon 15 875 onverkoopte woonsteleenhede in die streek, en verkope is 90 persent onder die 10-jaar-gemiddelde.
Vir die Vereniging van Gemeenskapsorganisasies vir Hervorming Nou, of ACORN, is die kwessie eenvoudig maar verstaanbaar. Die groep sien huurgeld styg, en sy ondersteuners is bekommerd oor nêrens om te woon nie. Hoe kan jy nie simpatie hê vir iemand wat nie skuiling het nie?
“Dit hoef nie so te wees nie. Ons het sterker huurbeheer nodig, nie minder nie. Dit beteken huurbeheer op alle geboue, insluitend nuwes, en op elke eenheid, selfs nadat huurders uitgetrek het. Ons huidige stelsel laat toe dat mense in haweloosheid gedruk word, terwyl korporatiewe verhuurders kontant inbetaal. Beëindiging van huurbeheer sal dit erger maak. Dit is tyd dat ons mense voor wins begin stel,” sê Alejandra-president van die Can Ruiz-VRN. aan Financial Post.
Sy hart is op die regte plek, maar dit weerspieël nie die realiteit dat die winsmotief belegging in eiendom aandryf nie. Dit sluit die besit van ‘n eiendomsbeleggingstrust in. As jy woonstel REIT’s met vier persent opbrengste sien, is ek nie seker dat dit monster korporatiewe winsmasjiene is nie.
Eiendom moet mededingend wees en kontantekwivalente klop as gevolg van die risiko, of hoekom in ‘n woonstel belê? Tensy jy 100 persent wed op kapitaalappresiasie? Ons speel al twee dekades daardie speletjie in die hoë-woonhuismark, en met waardasies wat daal, kom die huuropbrengste nie naastenby om die belegging te regverdig nie.
As daar iets is, word die beleggingstesis net erger met eiendomspryse wat daal en huurgeld ook daal. Op ‘n nasionale grondslag het vra huurgeld vir die 13de agtereenvolgende maand gedaal en het 2,2 persent gedaal vanaf ‘n jaar gelede tot $2 105, volgens Rentals.ca
Huurders sal argumenteer dat $25,000 van jou inkomste wat vir huur vir die gemiddelde woonstel in Kanada gaan, belaglik hoog is in verhouding tot inkomste, en hulle kan reg wees. Maar dit verander nie die tesis vir die belegger nie. Daardie $25 000 sluit nie koste in nie. Verhuurders word ryk op huur? Nie as jy ‘n alternatiewe plek oorweeg waar hulle hul geld met minder risiko kan parkeer nie.
Giacomo Ladas, van rentals.ca, het gesê die storie is ‘n bietjie anders op grond van waar jy in die land is. Huurgeld in Alberta is sowat 20 persent hoër as drie jaar gelede, maar Brits-Columbië en Ontario het die afgelope twee jaar plat gebly.
“Ek dink ons gaan meer daarvan sien,” het Ladas gesê oor die huurtariewe in Ontario en BC, wat deur ‘n verlangsaming in immigrasie geraak word. “Die vraag is af, en dit gaan vir ‘n geruime tyd voortduur.”
Sam Kolias, uitvoerende voorsitter van Boardwalk REIT, Wes-Kanada se grootste woonsteltrust, het gesê hoewel huurgeld vinnig gestyg het in plekke soos Calgary en Edmonton, sal die afwesigheid van huurbeheer in Alberta en Saskatchewan daardie provinsies in staat stel om vinnig op marksituasies te reageer.
“Die bewyse is baie duidelik, die hoogste huurgeld in Kanada (is) waar daar huurbeheer is, Ontario en British Columbia,” het Kolias gesê. “Hoe moeiliker die regulasies word, hoe moeiliker word belegging.”
Robert Hogue, assistent-hoofekonoom by Royal Bank, het gesê hy glo huurregimes neem beleggersbesluite om vandag te koop in ag.
“Kyk na ontwikkelaars van nuwe woonstelle, hulle het vanjaar amper geen verkope nie, en dit is grootliks omdat woonstelbeleggers nie daar is nie, en hulle is nie daar nie, want die vergelyking werk nie vanuit ‘n kapitaalgroei- of huurperspektief nie,” het Hogue gesê.
Dit is een ding om te sê huurgeld is te hoog relatief tot inkomste regoor die land, maar elke stuk wetgewing en elke belemmering wat dit moeiliker maak om ‘n mededingende opbrengs op jou belegging te kry, soos huurbeheerreëls, dryf beleggers uit die mark.
Voorstanders van huurbeheer kan argumenteer: “Goed, ons wil nie hê beleggers moet behuising besit nie.” Maar waar kom jou aanbod vandaan in die toekoms? Wees versigtig waarvoor jy wens, want jy kan dalk met ‘n erger behuisingskrisis beland.
• E-pos: gmarr@postmedia.com
