Jonathan Kohler|Gepubliseer
‘n Deeltitelwoonstel van 100 m² in Bryanston kan ‘n maandelikse kostepak van sowat R4 000 tot R7 000 of meer dra voordat die eienaar een rand vir die verband betaal het.
In Claremont kan ‘n soortgelyke tweeslaapkamerwoonstel oor die algemeen sowat R4 200 tot R7 000 of meer in heffings en munisipale rekeninge dra voordat die verband betaal word.
In KwaZulu-Natal se kusnodusse kan die getal hoër wees. In anonieme Landsdowne-bestuurde voorbeelde kan ‘n vergelykbare Umhlanga-woonstel maandelikse besitkoste van sowat R6 500 tot meer as R11 500 dra, terwyl Ballito van sowat R3 500 tot R7 000 kan wissel, afhangend van die skema, geriewe, verbruik en munisipale rekeninge.
Hierdie syfers dui op ‘n probleem wat kopers steeds onderskat: die bank kan die verband goedkeur terwyl die volle maandelikse koste van die huis grootliks ongetoets bly.
Daardie tweede maandelikse rekening kan standaardheffings, administratiewe heffings, reserwefondsheffings, tariewe en belastings, water, elektrisiteit, statutêre heffings, sekuriteit, herstelwerk, rugsteunkrag en spesiale heffings insluit.
Dit word nie altyd as een figuur getoon nie. Dit verskyn selde netjies in die verkoopsgesprek. Tog beland dit elke maand in dieselfde huishoudelike begroting.
Dit is die tweede verband.
Die eerste verband verseker oordrag. Die tweede verband bepaal of die eiendom bekostigbaar is om na oordrag te dra.
Die kwessie is nie meer of kopers weet heffings bestaan nie. Meeste doen. Die probleem is dat bekostigbaarheidstoetsing steeds die volle maandelikse koste van die besit van die huis as ‘n nagedagte beskou.
Kopers word gekondisioneer om op die koopprys en die maandelikse verbandpaaiement te fokus. Banke toets terugbetalingsvermoë. Agente bemark die noteringsprys. Vriende en familie vra of die band hanteerbaar is. Dié vrae maak saak, maar dit wys nie of die eiendom in jaar twee, jaar drie of jaar vyf bekostigbaar sal bly nie.
Die tydsberekening maak saak omdat bedryfskoste styg. Eskom se goedgekeurde 2026/27-verhoging is 8,76% vir direkte Eskom-kliënte en 9,01% vir munisipale kliënte. In Johannesburg sluit goedgekeurde tariewe vanaf 1 Julie 2026 verhogings oor water-, sanitasie-, elektrisiteit-, vullis- en eiendomstariewe in.
Dié verhogings bly nie binne munisipale kennisgewings nie. Hulle beweeg na heffingsbegrotings, nutsverhalings, huuronderhandelinge, versekeringsbesluite en huishoudelike bankrekeninge.
Kuseiendom bring ook sy eie kosteprofiel. In premium kusgebiede soos Umhlanga is houkoste oor die algemeen hoër as vergelykbare binnelandse nodusse omdat die onderliggende eiendomswaardes hoër is, wat munisipale tariewe opstoot. Liggaamskorporatiewe koste kan ook swaarder wees omdat kusgeboue deurlopende instandhouding teen soutlug, korrosie, humiditeit en weerblootstelling vereis. Hysers, balustrades, fasades, waterdigting, verfwerk, hekke, toegangstelsels en gemeenskaplike eiendom het almal nouer aandag nodig in daardie omgewing.
Daarom het ‘n kuswoonstel dalk ‘n sterker leefstyl en beleggingsaantreklikheid, maar dra steeds ‘n groter tweede verband.
Deeltitel maak die risiko skerper omdat die koper meer as ‘n eenheid koop. Hulle koop in by ‘n gedeelde finansiële stelsel met inkomste, uitgawes, agterstallige bedrae, reserwes, versekeringsverpligtinge, onderhoudsbehoeftes en bestuursrisiko’s.
Die woonstel kan privaat wees, maar die finansiële gesondheid van die gebou word gedeel.
‘n Lae heffing moet dus noukeurig gelees word. Soms weerspieël dit ‘n doeltreffende, goed bestuurde skema. Soms weerspieël dit ‘n gebou wat die werklike koste van instandhouding uitstel. Eienaars betaal dan later deur spesiale heffings, verswakkende gemeenskaplike eiendom, swakker sekuriteit of laer herverkoopwaarde.
Die heffing is ‘n maandelikse heffing, maar dit is ook ‘n sein.
Beleggers staar dieselfde probleem in die gesig deur opbrengs. ’n Deeltiteleenheid kan aantreklik lyk omdat die prys redelik is en die huur blykbaar die verband dek. Die getalle verander vinnig wanneer heffings styg, versekeringspremies teruggestel word, agterstallige skuld die skema verswak, nutsverhalings verhoog of ‘n spesiale heffing vir waterdigting, hysbakke, toegangsbeheer, rugsteunkrag of agterstallige herstelwerk verhoog word.
Bruto opbrengs kan ‘n swak belegging beter laat lyk as wat dit is. Netto opbrengs is waar die risiko duideliker word.
Huurders voel ook die druk deur die gebou se daaglikse betroubaarheid. Hulle sien dalk nooit ’n heffingstaat nie, maar leef met die gevolge daarvan. Mislukkende hekke, onbetroubare hysbakke, swak beligting, swak waterbestuur en stadige instandhouding beïnvloed alles die waarde van ‘n huur.
Wanneer eienaarskapskoste skerp styg, verskyn die druk uiteindelik in huurbesprekings, hernuwingsvoorwaardes en herstelbesluite. Die goedkoopste huur is nie goeie waarde as die gebou nie behoorlik funksioneer nie.
Groen kenmerke het ook ‘n harder voorkoms nodig. ’n Kragopwekker hou dalk die ligte aan, maar dit maak nie ’n gebou groen nie.
Rugsteunkrag vertel ‘n koper wat nog werk tydens ‘n onderbreking. Groen sertifisering vertel ‘n koper of die gebou vir ‘n laer hulpbrongebruik beoordeel is. Sonkrag, batterye, slim meters, doeltreffende beligting en waterstelsels kan blootstelling aan stygende bedryfskoste verminder, maar slegs waar die besparings werklik is, word die stelsel in stand gehou en toekomstige vervangingskoste is begroot.
Sommige banke bied toegewings of kortings op kwalifiserende groen-gesertifiseerde huise of goedgekeurde EDGE-gesertifiseerde ontwikkelings, maar dit moet as een deel van die berekening hanteer word. Die nuttige vraag is of groen infrastruktuur die tweede verband in die praktyk verlaag.
Voor die ondertekening van ‘n aanbod, moet kopers vra vir ‘n maandelikse kostepakket. In deeltitel beteken dit die heffingskedule, jongste begroting, finansiële state, agterstallige posisie, reserwefonds, versekeringskedule, nutsherwinningsmetode, spesiale heffinggeskiedenis, AJV-notules en besonderhede van enige rugsteun- of groeninfrastruktuur.
Verhuurders moet hul opbrengsberekening uitvoer nadat daardie koste ingesluit is. Huurders moet vra oor nutsdienste, rugsteunkrag, waterbetroubaarheid, toegangsbeheer, parkering, sekuriteit en instandhoudingsreaksie voordat hulle ‘n huurkontrak onderteken.
Die mark is goed met die berekening van die verband. Dit moet nou die koste van die bestuur van die huis bereken.
Dit is die getal wat bepaal of ‘n eiendom bekostigbaar, verhuurbaar en leefbaar bly.
* Kohler is die uitvoerende hoof en stigter van Landsdowne Properties.
PERSOONLIKE FINANSIES
