Daar is duisende onverkoopte woonstelle in Kanada se twee duurste stede vir behuising, met nie baie kopers in sig nie. Wie eerste knip – kopers of verkopers – is die grootste vraag wat sal bepaal of verkope optrek.
‘n Wildcard kan private-ekwiteitgroepe wees, wat reeds voorraad in Toronto en Vancouver soek, in die hoop om voordeel te trek uit ‘n ommeswaai op dieselfde manier as wat korporatiewe kopers in die Verenigde State gedoen het tydens die 2007-2010 Amerikaanse subprima-behuisingskrisis.
Mark Goodman, ‘n hoofmakelaar by Goodman Corp., wat in Vancouver gevestig is, het gesê hy glo daar gaan een of ander tyd groothandel-massiewe verkrygings in die sektor wees.
“Ek is genader deur ‘n paar groot spelers regoor die land wat die idee vir my gedryf het om hulle te help met die verkryging van noodwoonstelprojekte wat gebou is en leeg staan,” het Goodman gesê. “Hulle sou inkom en honderde, indien nie duisende eenhede in een slag koop nie.”
Die veteraan-eiendomsspeler, wat een van Brits-Columbië se topverkopers van woonstelgeboue is, het gesê daar is seine dat die mark dalk uiteindelik “die bodem raak” en hy sal nie verbaas wees om te sien dat sommige van hierdie groepe intrek om die onverkoopte voorraad te koop nie, of dit nou by hom of ‘n ander makelaar is.
Goodman het gesê aan die woonstelkant neem sy groep deel aan ‘n groeiende aantal hofbevelverkope, aangedryf deur leners wat lenings aanvra.
“In wese is daar bloed op die strate op die oomblik, en dit kan nog ‘n paar jaar hiervan wees,” het Goodman gesê, en bygevoeg dat meergesinshuureenhede in die Vancouver-omgewing gemiddeld 35 tot 40 persent gedaal het in die afgelope vier jaar, aangesien verhuurders die realiteit in die gesig staar dat hul eiendomme in waarde gedaal het.
Greg Zayadi, president van Rennie & Associates Realty Bpk., is skepties dat private-ekwiteit op een of ander manier gaan inkom en onverkoopte woonstelle in die Laer-vasteland koop, waar sy groep bereken dat daar 3 472 onverkoopte eenhede is, waarvan ongeveer 80 persent in beton hoë torings is.
“Kan hulle dit nie kry by ‘n diefstal van ‘n transaksie nie?” sê Zayadi en merk op dat hoewel daar nie die ongeluk was wat nodig was om kopers in die sektor in te dryf nie, die moontlikheid van grootmaatverkope oorweeg word.
“Daar is ‘n aantal groepe soos ons, ander wat in verskillende vorme werk om uit te vind hoe grootmaat voorraadaankope sal lyk,” het hy gesê.
Deel van die probleem is dat ontwikkelaars dit kan bekostig om eenhede vir ‘n bietjie langer te dra, want voorraadlenings teen relatief billike tariewe is vandag volop, en die lenings word nie geamortiseer nie, wat beteken net die rente moet gedek word.
“Dit is net status quo vir ‘n rukkie terwyl ontwikkelaars die mark beveg. Voorraad is reeds onder vervangingskoste (of die koste om te bou) geprys,” het Zayadi gesê. “Ons sien net nie groot afslag nie.”
Vir leners is ‘n lening, selfs net vir 50 persent van die waarde van die bouer se voorraad, relatief veilig en gewoonlik korttermyn, vir 12 tot hoogstens 24 maande.
“Jy kan hierdie lenings van alle soorte leners kry, vergeet van vlak een-banke,” het Zayadi gesê, en bygevoeg dat koerse dalk agt persent tot 12 persent is, afhangend van die kwaliteit van die lening. Wat gebeur oor 12 maande? ‘n Grootmaatverkoping kan plaasvind, of sommige voorraad kan huur word as daardie mark verbeter, het hy gesê.
Regoor die land in Toronto het Urbanation Inc. verlede maand gesê daar was net meer as 3 900 eenhede wat nie verkoop is in die mark nie, maar daardie totaal sluit nie wanbetalings in nie, wat waarskynlik 3 000 eenhede by die getalle voeg, volgens die navorsingsmaatskappy.
“Die private ekwiteit is werklik, net kleiner groepe,” het Shaun Hildebrand, die president van Urbanation, gesê, en bygevoeg dat hulle probeer om ‘n laag genoeg prys uit te haal om hul koste van die dra van die woonstel te dek. “Die tesis hou dit vir drie of vyf jaar, wag vir dit waardeer as die mark sien ‘n ommekeer in aanbod.”
Teen 2028, lui die teorie, sal aanbod weer beperk word, en pryse sal begin styg as gevolg van tekorte. Maar woonstelle sal steeds nooit ‘n effektiewe produk wees op grond van opbrengs nie, en meestal weer spekulatief.
“Ons praat met groepe wat sê hulle sal vandag eenhede koop en oor ‘n paar jaar in piekwaardes verkoop,” sê Hildebrand, wat nie dink dat daardie scenario sal uitspeel nie. “Ons sien klein groepies van miskien 20 eenhede van eienaar verwissel. Niks groot nie.”
In die tussentyd is dit ‘n wagspeletjie vir iets wat verdere prysdalings sal veroorsaak en ontwikkelaars sal aanspoor om onverkoopte eenhede teen groter afslag te verkoop.
Anthony Scilipoti, president en uitvoerende hoof van Veritas Investment Research, het gesê die enigste manier waarop die woonstelmark homself sal oplos, is met “pyn”, want daar is net nie ’n vraag na onverkoopte eenhede nie.
“Ek het dit altyd komies gevind dat daar gepraat word van ‘n gebrek aan aanbod. Daar is baie aanbod, dit is net teen watter prys,” sê Scilipoti. “Dit is ook die grootte. Almal wil ‘n groter of ekstra groot suite hê, en hulle is almal klein gemaak.”
Die Bay Street-veteraan, wat in die klerehandel gewerk het, het gesê dit is soos ‘n klerewinkel met ‘n klomp groottes wat mense nie wil hê nie.
“Dié word verkoop teen 50 persent af gedurende gereelde tydperke en dan op Tweede Kersdag word hulle verkoop vir 50 persent van die 50 persent,” het hy gesê. “Mense wat sê dit kan nie onder ‘n sekere prys daal nie, want dit is onder die koste van vervanging, maar niemand vervang dit nie. Dit is soos daardie eind-van-lyn klere.”
Om voort te gaan met die kledingstukhandel-metafoor, onthou die HUB dat hy T-hemde wat hy in die vroeë 1990’s uit China ingevoer het, opgelaai het. Hulle was gewild. Hy het 2 500 gekoop. Die mark het gedraai, en hy het 500 oor gehad.
“Ons kon hulle nie eens weggee nie,” het hy gesê.
Hy onthou dat hy al sy tee afgeneem het na die legendariese Ed Mirvish, wie se Honest Ed’s in die middestad van Toronto bekend was vir afslaggoedere. “Hulle het my $3 (elk) gekos. Hy het gesê: ‘Ek sal jou $1 gee.’ Ek het vir hom gesê hy maak my dood, en hy het vir my gesê: ‘Jy het hierheen gekom om dit te probeer verkoop. Ek wil nie hierdie hê nie.’”
Noem hulle “aasvoëls”, maar dit is wie oorbly om aan die onderkant van die mark te koop, wanneer min mense jou produk wil hê, en Honest Ed het ingetree teen die enigste prys wat Scilipoti kon kry.
Is dit die volgende stap vir die onverkoopte woonstelmark?
“Dit is die leners,” het hy gesê. Sodra hulle ophou om geld uit te leen, het Scilipoti gesê, sal meer spekulatiewe woonsteleienaars en ontwikkelaars in bankrotskap gaan, maar solank daar geld is om dit te finansier, gaan die besitpatroon voort.
Weddery op die vraag wat terugkeer, voel al hoe meer soos ‘n lang skoot, veral gegewe dalende immigrasie.
Tot dan gaan die wagspeletjie voort, maar vandag se Honest Ed is daar buite. Dit word net private ekwiteit genoem.
