Vir baie Suid-Afrikaners bied deeltitelbestaan sekuriteit en gedeelde verantwoordelikheid vir die instandhouding van ‘n eiendom. Maar wanneer dispute ontstaan tussen inwoners en diegene wat die skema bestuur, kan spanning vinnig eskaleer.
Verskeie inwoners met wie gepraat het Persoonlike Finansies konflik met trustees of bestuursagente beskryf wat wissel van onderhoudsgeskille tot bewerings van intimidasie of swak bestuur.
Suid-Afrika se gemeenskapskemas – komplekse, landgoedere, aftreeoorde en deelblokke – tel nou sowat 70 000 en vorm ‘n beduidende deel van die land se stedelike behuisinglandskap.
Lucy sê sommige van haar bekommernisse oor deeltitellewe hou verband met onderhouds- en gesondheidskwessies in die kompleks waar sy woon. Een van die ernstigste probleme het vorm in haar eenheid behels. Alhoewel sommige herstelwerk uiteindelik uitgevoer is, insluitend die vervanging van kaste en waterdigting, sê sy die kwessie het ‘n bekommernis gebly en glo ander eenhede in die kompleks is moontlik ook geraak.
Nog ’n kwessie was oor die instandhouding van gemeenskaplike eiendom, met gevaarlike chemikalieë wat rondlê en die kwaliteit van die water wat verswak het, sê Lucy.
Nog ’n dispuut het ontstaan nadat kontrakteurs wat aan dreineringstelsels werk glo ’n verstopping veroorsaak het wat haar kombuis oorstroom het. Alhoewel Lucy aanvanklik vir herstelwerk gefaktureer is, is die saak uiteindelik opgelos nadat sy verantwoordelikheid betwis het.
Situasies soos hierdie, sê Lucy, kan stresvol wees vir inwoners wat reeds met werk, finansies en gesinsverantwoordelikhede jonglere.
Anne sê haar dispuut met die regspersoon en besturende agente het ontwikkel oor ‘n reeks bestuurs- en instandhoudingskwessies. Luidens dokumente wat by die Gemeenskapskema-ombudsdiens (CSOS) ingedien is, het sy ‘n dispuut oor die bestuur van die skema en die gedrag van die trustee en besturende agente aanhangig gemaak.
Onder die kommer wat geopper is, was onopgeloste instandhoudingskwessies en vertragings in die hantering van operasionele probleme. Bestuurskwessies het ook na vore gekom, insluitend finansiële state wat nie gefinaliseer is nie en liggaamskorporatiewe vergaderings wat herhaaldelik uitgestel is, sê Anne.
Anne sê sy het herhaaldelik vir inligting en opdaterings gevra, maar het gevoel dat reaksies van beide die trustee en besturende agente dikwels vertraag of afwesig was. Haar klagte by CSOS het eers gekom nadat sy ‘n interne een onsuksesvol ingedien het.
Nog ‘n eienaar in ‘n Deeltitelskema, Susan, het betrokke geraak in ‘n dispuut met trustees oor die toepassing van sekere reëls. Sy sê die konflik het begin met ‘n boete wat sy geglo het onregverdig uitgereik is, wat tot breër meningsverskille geëskaleer het oor hoe reëls toegepas is en of inwoners konsekwent behandel word.
Volgens Susan gebruik sommige trustees hul posisie om inwoners te intimideer wat hul besluite uitdaag en optree asof hulle hul eie diktatorskap bestuur.
Nie alle bekommernisse hou verband met spesifieke geskille nie. Nog ‘n inwoner, Martha, sê sy glo sommige trustees en bestuursagente misbruik fondse wat aan regspersoonlede behoort.
Terwyl die bewerings en ervarings verskil, illustreer dit die soort spanning wat in gemeenskapskemas kan ontstaan.
Dispute binne hierdie skemas is nie ongewoon nie, sê Annelize Joubert, direkteur by Loock du Pisanie Inc. Prokureurs en ‘n diensverskafferlid van die Nasionale Vereniging van Besturende Agente.
Om in die nabyheid onder ‘n gedeelde bestuurstruktuur te woon, skep wrywing wanneer daar van trustees vereis word om reëls af te dwing of besluite te neem wat inwoners raak, sê Joubert.
Sommige geskille eskaleer verder as bestuursverskille en kan “aansprake van intimidasie, teistering, reputasiebeskadiging of selfs fisieke konfrontasie insluit”, sê Joubert.
Joubert waarsku egter dat dit belangrik is om te onderskei tussen dispute wat verband hou met die bestuur van ‘n skema en gedrag wat buite daardie raamwerk val. “Die feit dat die beweerde oortreder toevallig ‘n trustee is, verander nie ‘n persoonlike dispuut in ‘n gemeenskapskema-bestuursaangeleentheid nie,” sê sy.
Waar gedrag neerkom op intimidasie, teistering, laster of fisieke aggressie, moet die saak dalk deur gewone regsmiddels aangespreek word eerder as deur die skema se bestuurstrukture.
Johlene Wasserman, direkteur van gemeenskapskemas en nakoming by Van Deventer Dowlath & Marx Ingelyf, sê trustees werk binne streng wetlike perke.
“Terwyl hierdie situasies baie persoonlik kan voel, is dit belangrik om te onthou dat trustees nie bo die wet verhewe is nie en hul magte beperk is. Trustees moet kollektief, redelik en in goeie trou optree, en hul optrede word deur sowel wetgewing as die skema se reëls gereguleer,” sê Wasserman.
Baie dispute spruit nie uit doelbewuste mishandeling nie, maar uit die feit dat trustees dikwels onopgeleide vrywilligers is wat getaak is om komplekse regs- en finansiële verantwoordelikhede te bestuur, sê Wasserman. “Gemeenskapskemas is in wese klein demokrasieë, maar dit behels dikwels die bestuur van multimiljoenrandbates en komplekse wetlike verpligtinge,” voeg sy by.
“Die meeste dispute gaan nie oor slegte gedrag nie; dit gaan oor onsekerheid, teenstrydige prosesse en mense wat komplekse besluite probeer neem sonder die regte gereedskap.”
Regsmiddels beskikbaar
Joubert lys remedies wat beskikbaar is vir mense wat voel hulle is deur trustees misbruik:
Beskermingsbevele vir teistering Indien gedrag neerkom op intimidasie, aanhoudende ongewenste kommunikasie, of gedrag wat skade veroorsaak of ‘n redelike besef van skade inspireer, kan ‘n geaffekteerde individu die Landdroshof nader kragtens die Wet op Beskerming teen Teistering 17 van 2011.
Sulke bevele kan kontak verbied, kommunikasie beperk of voorwaardes stel wat ontwerp is om die klaer teen verdere skade te beskerm. Dit is belangrik dat die verbreking van ‘n beskermingsbevel ‘n kriminele oortreding daarstel.
Kriminele remedies Waar gedrag eskaleer tot fisieke konfrontasie of dreigemente van geweld, kan ‘n gegriefde party ‘n klag by die polisie indien en kriminele aanklagte soos aanranding, intimidasie of verwante oortredings aanhangig maak.
Siviele eise Indien stellings gemaak word wat ‘n persoon se reputasie onregmatig beskadig, kan die geaffekteerde individu ‘n siviele eis vir laster vorder en skadevergoeding deur die howe eis.
