‘N Laaste asem vir die Kanadese residensiële mark. Dit was die opskrif oor die laaste verhaal wat ek byna agt jaar gelede vir die finansiële pos geskryf het.
Ek is terug, en die huismark het duidelik die diepgaande vermoë gehad om sy asem langer te hou as wat baie verwag het. Wie het massiewe stekels in immigrasie in die vooruitsig gestel, ‘n pandemie en ‘n rekord-lae uitleenkoerse sou huispryse tot nog groter hoogtes dryf?
Phil Soper, uitvoerende hoof van Royal LePage, een van die land se grootste residensiële makelaars, het in ‘n onderhoud geskerts in ‘n onderhoud.
Soper het my ‘n bietjie krediet gegee: ‘U was reg, die mark het gehamer,’ het hy gesê en gewys op die 18 maande wat my laaste artikel gevolg het, toe strenger reëls oor die finansiering van Kanadese gedwing het om teen ‘n selfs hoër rentekoers te kwalifiseer as dié wat op hul verband gelys is, in ‘n skuif wat bedoel is om die mark te vertraag.
Maar die achtbaan wat gevolg is, lyk net na nadenke voorspelbaar.
Sommige bere is vandag opgewonde oor verhale van verlore deposito’s, en kopers kan nie 20 persent van die piek afsluit nie. Hulle was uiteindelik na twee dekades. Dit is lelik as u aan die bokant gekoop het, as belegger of ‘n eindgebruiker.
Moenie agteruit kyk nie. Dit maak selde sin, tensy u uit ‘n fout kan leer. Die eerlike debat vandag moet net wees wat u nou en in die toekoms sal doen, gebaseer op u behuisingsbehoeftes.
“Die regte vraag is of u behuising voldoende is. As dit voldoende is, is dit ‘n papieruitdaging en nie ‘n werklike uitdaging nie,” het Soper gesê.
Wat het jy betaal? Moeilike geluk. My pa, ‘n lang afgetrede rekenmeester, het altyd in my ingebring dat iets net die moeite werd is wat iemand daarvoor sal betaal.
Daar is geen twyfel dat die prysverlaging steil was nie. Real Estate is ‘n plaaslike wedstryd, en nasionale pryse het ‘n beperkte betekenis, maar die gemiddelde verkoopprys vir ‘n bestaande huis op die hoogtepunt was in Februarie 2022 $ 824,192, volgens die Kanadese eiendomsvereniging.
Die hoogtepunt van behuisingsverkope was 2021, maar die eerste kwartaal van 2022 was rooi warm vir aktiwiteit met ongeveer 675,000 huise wat op ‘n jaarlikse basis hande verander het. Die getal sou gevul word met mense wat afneem, sommige kopers van die skuif, maar ook ‘n groot deel van die eerste keer kopers wat die ruggraat van enige huismark is. Baie van die huiseienaars het gesien hoe stukke van hul aandele uitgewis is.
Maar voordat ons paniekerig raak oor pryse, is konteks belangrik. Volgens CREA was die gemiddelde verkoopprys vir ‘n bestaande huis aan die einde van 2017 $ 496 500. Met behulp van die Bank of Canada se inflasie -sakrekenaar, is dit ongeveer $ 625,000 in 2025 dollar. Teen die middel van die jaar was die gemiddelde verkoopprys $ 691.643. Waardering in huispryse word voortdurend oorskat sonder dat inflasie oorweeg word.
Ek het nog nooit regtig verstaan hoekom mense dink dat die prys van ‘n huis nie vir inflasie aangepas moet word nie. Dit is soos om te kyk hoe die prys van die prys van die 1970’s af is en verwag om ‘n motor vir $ 4,000 te koop. Ek is nie seker hoekom mense in Februarie 2020 die prys van 2017 of selfs die pre-pandemiese gemiddelde prys van $ 540,000 verwag nie.
Hoe ver wil hulle hê dat pryse moet daal? Moet pryse nie met inflasie styg met miskien ‘n paar ekstra punte per jaar om dit ‘n ordentlike belegging te maak nie?
Al wat gesê is, as u bo-aan gekoop het, het u ernstige probleme om in ag te neem, veral as u ‘n eenheid voor die konstruksie gekoop het en nie finansiering kan kry nie omdat u geen billikheid of negatiewe billikheid het nie.
John Andrew, ‘n afgetrede professor in die Universiteit van Queen, wat nou ‘n onafhanklike welvaartadviseur is, het ‘n familievriend wie se dogter in daardie presiese scenario is.
‘Sy het ‘n bietjie berou van die koper in die sin van’ Wat het ek gedoen? ” Het Andrew gesê, wat jare lank gereelde vaste eiendomseminare vir sommige van die land se topbestuurders aangebied het, ongeveer ‘n aankoop van 2023.
Andrew sê om te bly en die langtermynkoste van u huis, insluitend finansiering, in ag te neem. Los die idee dat ‘vaste eiendomspryse net altyd styg’, maar oorweeg die langtermynopbrengs wat u waarskynlik sal kry, wat hy nog steeds dink dat dit inflasie kan klop.
Vir die eindgebruiker, ‘n huis, of dit nou ‘n lae eiendom of ‘n hoë woonstel was, was nog altyd ‘n deel van die belegging en ‘n deel van die verbruikbare kommoditeit.
Breër markindekse het al dekades lank toegeneem, maar u kan nie Kanada-verband- en behuisingskorpsfinansiering kry om finansiering te belê om te belê in die TSX-samestelling met vyf persent af en 20 tot 1 hefboom nie, kan u?
Hefboomfinansiering het baie in vaste eiendom, veral beleggers, vernietig. Dit was ‘n maklike formule om ‘n woonstel van $ 1 miljoen te koop, byvoorbeeld $ 100,000 af, kyk hoe dit in ‘n kort periode tot $ 1,1 miljoen klim en 100 persent op u belegging maak.
Rol die dobbelsteen, en jy verloor soms. Hefboomfinansiering, en die pyn is baie erger.
Ben Myers, president van Condo Research Firm Bullpen Research & Consulting Inc., glo steeds dat ‘n uitstekende motivering vir Kanadese om vaste eiendom te besit, gedwonge spaargeld is. Hy is korrek: gedrag is belangrik.
Makelaars noem dikwels die korrige uitdrukking wat u nie in u beleggings kan leef nie, en dit is gedeeltelik korrek. Die ander rede om te besit is die veiligheid van verblyfreg, ‘n langtermynplek om u gesin groot te maak sonder die risiko dat ‘n verhuurder u om verskillende redes skop.
As u vandag ‘n huis nodig het vir die lewensomstandighede, is dit regverdiging om te koop. Die tydsberekening van die mark as dit by ‘n hoofkoshuis kom, stem nie altyd ooreen met u persoonlike behoeftes nie.
Die belegger wat nou drie jaar gelede ‘n eiendom moet sluit? Myers het gesê dat hulle die eiendom aan iemand anders kan toewys, maar dit hou die risiko in dat die persoon nie sluit nie en jou aanspreeklik laat.
‘U sal miskien kyk na iemand om u belegging oor te neem,’ het hy gesê en op hierdie punt die beste opsie bygevoeg om op een of ander manier ‘n manier te vind om die eenheid te sluit, die eenheid te huur en te hoop dat die mark optel.
As u lewe verander, of u moet regtig verhuis, is daar geldige redes om u knoppe te verkoop en te neem. Maar verhuis is ‘n welvaartvernietiger, jy doen dit indien nodig.
As u vaste eiendomskommissies, belasting oor grondoordrag, die verskuiwing van koste, die verbreking van u verband, advokate en ander fooie optel, kan u maklik ongeveer 10 persent van u aandele kou.
Mense word kwaad om $ 9,95 vir ‘n aandeleverhandeling te betaal, maar tienduisende op ‘n vaste eiendom het hulle nie in ‘n stygende mark gepla nie.
Beperk u bewegings, selfs in ‘n dalende mark vandag. U laaste skuif uit u huis moet ideaal in ‘n boks wees. Elkeen sal jou kos.
• E -pos: gmarr@postmedia.com
