Die 85-verdieping-projek by Yonge en Bloor in Toronto, wat as die hoogste woontoring in Kanada beskou word, sal waarskynlik ook bekend wees vir een van die langste konstruksie-aanloopbane tot finale voltooiing, ‘n tydraamwerk waaroor elke woonstelkoper bekommerd moet wees.
Ontwikkelaar Sam Mizrahi het die grond in 2014 gekoop, en teen 2017 het voorverkoopkopers eenhede opgeraap teen pryse wat, agterna, soos winskopies lyk – selfs ná ‘n woonstelmark wat op plekke sowat 25 persent teruggesak het.
Daardie vroeë voëls vind nou uit wat gebeur as ‘n megaprojek sleg gaan.
’n Ontvanger wat deur die hof aangestel is, het verlede jaar ingespring om die $2-miljard-toring te red nadat die ontwikkelaars se geld opgeraak het. Die afgelope week het ‘n regter ‘n voorstel afgeteken wat byna elkeen van die 329 koopkontrakte sal uitwis. Alvarez & Marsal, die monitor, meen hy kan die eenhede vir byna $200 miljoen meer verkoop as die aanvanklike aflewering, selfs in vandag se geklopte mark.
Die doel is nie om regverdig te wees nie; dit is om soveel geld as moontlik van die webwerf te onttrek om die $1,6-miljard krediteure-oortjie te help terugbetaal.
En sommige daarvan sal direk uit beleggers se papierwinste kom, een van die meer verskriklike lesse in spekulasie wat sleg geraak het in Toronto se woonstelmark.
Gewoonlik haat reguleerders kansellasies. Maar ’n insolvensiekenner met kennis van die transaksie sê dié keer is kopers ’n keuse gebied: neem jou deposito terug, of neem dieselfde eenheid terug teen ’n 2025-prysetiket waarvoor jy in 2017 sou gelag het.
Die deposito-versekeraar moet nou elke dollar, plus rente, terugbetaal. Maar die winste wat daardie kopers die afgelope agt jaar gebank het? Weg.
En dit is alles heeltemal wettig, alles deel van die tipiese fynskrif in ‘n voorverkoopmark waar “jare tot voltooiing” stilweg in “nooit” kan verander.
Pauline Lierman, visepresident van navorsing by die eiendomsfirma Zonda, is botweg: Daardie 2017-eenhede sal vandag vir meer verkoop word omdat ontwikkelaars steeds kopers vir luukse vind, selfs in hierdie sopnat mark.
Vyf van agt bekendstellings vanjaar was hoogstaande, het sy opgemerk.
Maar die res van die mark? Dis waar die kneusing gebeur. Sowat 7 300 eenhedeverkope is die afgelope jaar gekanselleer, dikwels omdat ontwikkelaars nie hul voorverkoopteikens kan haal nie.
Die piek van die pandemie-era in die eerste kwartaal van 2021, toe gemiddelde pryse ongeveer $ 1,700 per vierkante voet in die middestad en $ 1,200 in die voorstede bereik het, is lankal verby. Vandag moet projekte naby herverkoop prys, ongeveer $1 100 of minder, en selfs dan hang ontwikkelaars aansporings.
In 2017 het voorverkoop-eenhede in die middestad vir $600 tot $700 per vierkante voet gegaan, het Lierman gesê. Dit was ‘n rekordjaar, maar voordat konstruksiekoste ontplof het en kansellasiekennisgewings meer algemeen geword het.
Ben Myers, president en eienaar van Bullpen Research and Consulting Inc., het gesê projekte val steeds soos domino’s. Wanneer die getalle ophou werk, hou die hyskrane op beweeg. Sommige projekte verander stilweg in huur. Ander word afgeskaf.
“Daar is nie baie ontwikkelaars wat ‘n projek teen ‘n verlies sal doen nie,” het Myers gesê.
Die kansellasie van ‘n projek word deur die Huiskonstruksie Regulerende Owerheid gedek. Die redes vir die terugbetaling van ‘n koper se deposito word in die koopooreenkoms uiteengesit, het prokureur Bob Aaron gesê.
“Dit hang af van wat die verbruiker teken, maar daar is dikwels klousules in die ooreenkomste wat die bouer toelaat om te beëindig,” het Aaron gesê en bygevoeg die Mizrahi-projek s’n is ‘n ander geval omdat die bouer ondergegaan het.
Voordat jy jammer voel vir die woonstelkopers, laat ons nie vergeet dat baie kopers suiwer beleggers is wat uiteindelik op soek is na aansienlike wins met ‘n baie lae aanvanklike betaling nie.
Vir jare was dit ‘n no-brainer: sit ‘n paar persent af, kyk hoe die mark styg en draai dan die koerant om. Opdragklousules het dit maklik gemaak, tot die laaste ongeluk, toe reguleerders en ontwikkelaars die reëls verskerp het. Nou, opdragfooie, persentasie-van-verkope voorwaardes, en verhaal klousules maak ‘n eenvoudige flip nie so eenvoudig nie.
Maar die mark was vloeibaar genoeg om al daardie toegewysde woonstelle te absorbeer. Nie meer nie. Hou in gedagte, nie elke opdragklousule is dieselfde nie, en sommige het ‘n taal wat die ontwikkelaar toelaat om agter die oorspronklike koper aan te gaan, tensy dit ‘n absolute opdrag is sonder enige terugkoms.
Een les hier is om by betroubare bouers te koop, wat dit ironies maak dat Tridel, een van die groot name in die besigheid, ingetrek is om die verkoopsprogram by die nuwe handelsmerk One Bloor West te red.
“Met die suksesvolle aflewering van meer as 90 000 huise, is die voltooiing van hierdie landmerk-meesterstuk nou toevertrou aan Toronto se mees betroubare en bekwame woonstelbouer,” het die maatskappy spog met sy voorstel om dieselfde eenhede wat hierdie week by beleggers onttrek is, te herverkoop.
“Die reël,” sê Aaron, “is koop by die ontwikkelaar wat jy ken. Die ontwikkelaar wat 100 geboue opgerig het.”
Dit is ‘n moeilike les, maar een wat kopers van eenhede in Toronto se nou berugte toring weet. Dit is wonderlik om jou deposito terug te kry, maar hoe sou jy voel as jy die afgelope vyf jaar in die TSX Saamgestelde Indeks belê het en iemand jou 80 persent opbrengs teruggeneem het? Want dit is wat gebeur het.
Die wins was werklik tot op die oomblik dat dit nie was nie. En dit, in die woonstelmark, is hoe die toring soms val.
• E-pos: gmarr@postmedia.com
