Die koop van ‘n eerste huis was nog altyd ‘n groot finansiële mylpaal, maar die struikelblokke wat jong kopers vandag ondervind, verskil dramaties van dié wat Boomers in 1966 in die gesig gestaar het.
Terwyl jong volwassenes vandag meer in absolute of koopkragterme verdien as wat Boomers gedoen het, het die minimum inkomste wat nodig is om ‘n eerste huis te koop skerp toegeneem, wat eerstekeer-huiseienaarskap grootliks buite bereik vir die gemiddelde 20-jarige maak.
In 1966 het ‘n tipiese huis R9 500 gekos. Onder ‘n 20-jaar verband teen 7,5% prima en ‘n uitleenriglyn dat nie meer as ‘n derde van inkomste na verbandterugbetalings gaan nie, sou ‘n 20-jarige ongeveer R2 772 per jaar, of R231 per maand, moes verdien het om te kwalifiseer.
As dit vir koopkrag aangepas word, is daardie 1966-inkomste gelykstaande aan sowat R285 516 per jaar vandag, terwyl die 1966 maandelikse terugbetaling van R77 sowat R7 931 in vandag se geld sou wees.
Volgens Lightstone-data het jong volwassenes van 20 tot 35 jaar in 2024 byna 30% van alle eiendomstransaksies uitgemaak, met 17% van hulle wat tussen R1 miljoen en R1,5 miljoen betaal het.
Deur die boonste punt van hierdie reeks te gebruik, teen R1,5 miljoen en ‘n 20-jaar verband teen 10,25% prima, sal ‘n bank vereis dat ‘n 20-jarige R633 960 per jaar (sowat R52 830 per maand) moet verdien om aan die tipiese 1/3-van-inkomste-reël te voldoen.
Dit sal vandag se maandelikse terugbetaling op R17 610 te staan bring – meer as dubbel oupa se R7 931.
Alhoewel prys-tot-inkomste-verhoudings daarop dui dat huise vandag effens meer bekostigbaar is in vergelyking met verdienste (6,9 jaar teenoor 7,9 jaar in 1966), is die vereiste inkomste om vandag vir ‘n verband te kwalifiseer baie hoër. En dit is as gevolg van rentekoerse.
Tariewe vashou help nie
Donderdag se besluit deur die Suid-Afrikaanse Reserwebank om die prima uitleenkoers onveranderd op 10,25% te hou, sal dit nie vir jong eerstekeerkopers makliker maak om eiendom te besit nie.
Samuel Seeff, voorsitter van die Seeff Property Group, noem Donderdag se besluit “uiters teleurstellend en ’n massiewe, gemiste geleentheid”. Hy sê die Reserwebank het die “asemhalingsruimte” gehad om te sny.
Bradd Bendall, BetterBond se nasionale hoof van verkope sê “verwagtinge was hoog dat die Suid-Afrikaanse Reserwebank die jaar met nog goeie nuus vir verbruikers sou begin”.
Annabel Bishop, hoofekonoom van Investec, het voor die aankondiging opgemerk dat finansiële markte ‘n waarskynlikheid van 44% van ‘n verlaging van 0,25 persentasiepunte in die repokoers ingeprys het. Alhoewel dit steeds onder ‘n 50%-waarskynlikheid was, was dit ‘n week gelede van slegs ‘n 20%-waarskynlikheid, het sy gesê.
Bishop het voorheen gesê dat twee verlagings van 0,25 persentasiepunte – een in Maart en nog een in September – moontlik is. Die Monetêre Beleidskomitee vergader weer in Maart.
Dr Elna Moolman, Standard Bank Groep-hoof van Suid-Afrika Makro-ekonomiese Navorsing, sê dit lyk asof die bank se besluit om koerse bestendig te hou sy voortdurende kommer oor sommige van die voorspelde risiko’s, insluitend van die wêreldekonomie, weerspieël.
Die SARB se model het ruimte vir nog 0,75 persentasiepunte se besnoeiings in 2026 en 2027, wat volgens Moolman gouer kan gebeur as inflasionêre druk in die steek bly en die rand sterker bly.
Markreaksie gemeng
Nie almal was teleurgesteld nie. Adriaan Grove, stigter en besturende direkteur by MyProperty, sê om die uitleenkoers onveranderd te hou, bied “huiseienaars die broodnodige voorspelbaarheid vir hul maandelikse begrotings”.
Grove sê, vir diegene wat die mark wil betree, “verteenwoordig hierdie tydperk van stabiliteit ‘n strategiese lieflike plek”. Hy sê met prima besit op 10,25% is lenings aanlokliker as in vorige jare, wat huiseienaarskap meer haalbaar maak vir ‘n wyer segment van die bevolking.
Die Suid-Afrikaanse Reserwebank het reeds rentekoerse met altesaam 150 basispunte verlaag sedert September 2024. Hierdie verlagings het gehelp om ‘n meer akkommoderende uitleenomgewing te skep, en BetterBond se Januarie-data toon dat huisleningsaansoeke jaar-tot-jaar met 8,9% gestyg het.
Terwyl die laer koers verbruikerskuld effens verlig het en eiendom bekostigbaarheid en verkope verbeter het, sê Seeff algehele verkoopsvolumes bly ver onder waar dit behoort te wees. Vergeleke met 2021 verhandel transaksievolumes effektief steeds 26,5% laer, toon sy syfers.
Deposito’s en demografie
BetterBond se Januarie Property Brief dui aan dat die gemiddelde huisprys wat eerstekeerkopers betaal het ‘n nuwe rekordhoogtepunt van net bo R1,3 miljoen bereik het. Dit vergelyk met ‘n gemiddelde prys van R1,44 miljoen volgens die effekte-vervaardiger ooba.
Terselfdertyd was daar ‘n afwaartse neiging in die gemiddelde depositovereistes vir eerstekeerkopers volgens BetterBond. Hierdie syfer het in die vierde kwartaal van verlede jaar op R150 000 te staan gekom, ‘n daling van 5,6% teenoor die vorige drie maande en ‘n 15%-daling op ‘n jaargrondslag.
In kommentaar in BetterBond se eiendomsopdrag merk die onafhanklike ekonoom dr Roelof Botha egter op dat hoewel die daling welkom is, “dit ‘n punt van kommer vir voornemende huiskopers bly dat die gemiddelde depositovereiste vir eerstekeerkopers 30% hoër bly as aan die begin van 2021, ten spyte van ‘n relatief lae verhouding van bankwaardedalings tot bankbates”.
Huiskoop vind vandag ook baie later plaas as in die Boomer-era. Historiese data dui daarop dat die gemiddelde eerstekeerkoper in die 1960’s in hul vroeë tot middel-20’s – ongeveer 23 tot 25 jaar oud – aansienlik jonger was as die tipiese eerstekeerkoper vandag.
Daarenteen is vandag se eerstekeerkopers aansienlik ouer, met die mediaan ouderdom op ongeveer 38 tot 40 jaar (2024 tot 2025 data). Dit weerspieël ‘n verskuiwing in bekostigbaarheidsdruk en finansiële omstandighede vir jonger geslagte.
PERSOONLIKE FINANSIES
