Huiseienaarskap in Kanada was nog nooit regtig ‘n goeie belegging totdat jy die alternatiewe vir verblyf en spaar oorweeg nie.
‘n Paneel aangebied deur die Veritas-groep van maatskappye met die titel “Is huiseienaarskap dood?” het verlede week passievol oor die onderwerp gedebatteer, en die gevolgtrekkings lyk grimmig. Met reg so. Vir jong Kanadese neem vertroue in behuising vinnig af, maar dit beteken nie noodwendig die einde van huiseienaarskap nie.
“Kanadese huiseienaarskap was soos ‘n oorgangsrite,” sê Anthony Scilipoti, uitvoerende hoof van Veritas, wat die geleentheid in Toronto gemodereer het. En terwyl die nasionale eienaarskapkoers in 2011 ‘n hoogtepunt van 69 persent bereik het, het dit sedertdien tot 66,5 persent gedaal, met ‘n skerper daling onder jonger Kanadese. Die rigting lyk duidelik.
Daar is geen twyfel dat die neiging deur bekostigbaarheid gedryf is nie. Huurgeld is histories hoog, maar daal, en besit lyk na ‘n slegter opsie, veral in ‘n mark wat pas ‘n regstelling van 20 persent in pryse gesien het.
Die regstelling kom na ‘n styging in pryse tydens die pandemie wat gevolg het op ongeveer twee dekades van prysstygings gedryf deur spekulasie.
Daniel Foch, eiendomshoof by Valery.ca, het aangevoer dat huiseienaarskap nie dood is nie, “maar dit is op koers.”
Is dit ‘n slegte ding? Foch dink nie so nie en merk op dat hy ‘n Switserse burger is en sy vriende wat in finansies in die land werk, huur gelukkig.
“Hulle het baie hoër netto waarde as al my vriende in Kanada, en dit is omdat hulle meer produktiewe dinge met hul kapitaal gedoen het,” het Foch gesê.
Maar sy voorbeeld neem aan dat Kanadese gereed is om gedissiplineerde beleggers te word. Bederfwaarskuwing: die meeste is nie.
Gedwonge besparing, deur verbandbetalings, is lank reeds die formule vir Kanadese welvaartbou.
Dit gaan nie daaroor om beter as die S&P/TSX saamgestelde indeks te presteer nie, wat die afgelope vyf jaar sowat 85 persent gegroei het. Dit gaan daaroor dat kontant nie ‘n gat in jou sak brand nie.
“Huiseienaarskap het ‘n uitstekende werk met welvaartbou gedoen omdat Kanadese oor die algemeen goed is om geld te spaar, maar nie goed met beleggings nie,” het Foch gesê. “Ek dink as ons dit kan verander, kan ons ‘n baie beter ekonomie hê.”
Hy is reg, maar ek sal nie daarop wed nie. Kanada is ‘n konserwatiewe land wanneer dit kom by dinge anders doen.
Dit is duidelik dat dit nie net huiseienaars is wat aan hul eiendomme as beleggings dink wat die mark dryf nie.
John Pasalis van Realosophy Realty het opgemerk dat huise wat deur beleggers besit word, teen driedubbel die tempo van die algehele huisvoorraad groei.
“Ons bou basies net nie-mark- of maatskaplike behuising,” het hy gesê en bygevoeg dat baie van die private voorraad as beleggingseiendom opgekoop word en in huurgeld omskep word.
Ek is versigtig vir die argument dat finansiering van behuising die boeman is. Immers, tydens die Amerikaanse finansiële krisis het niemand te ontsteld gelyk toe korporatiewe kopers ingekom het om onverkoopte huise op te raap nie. Die woede het gekom nadat daardie korporatiewe kopers dit winsgewend gemaak het.
As die gety hier draai en beleggers die oortollige woonstelvoorraad van spekulante wat kontant vasgevang het absorbeer en geld begin maak, sal die verhaal weer verskuif.
Die kwessie is nie beleggersbelang nie, dit is dat te veel daarvan op kapitaalgroei in plaas van inkomste gefokus is. Dit is ‘n slegte resep vir enige eiendomsmark, veral wanneer die aanbod nie byhou nie.
Ons het kapitaal nodig om huise te bou. Ons kan nie die aanbodkant van die mark regmaak sonder dat private geld intree nie. So hoekom beswadder ons dit?
Pasalis, op sy beurt, het hierdie somber voorspelling aangebied: “Girigheid is nie dood nie. Dit sit net op die kantlyn,” en waarsku dat beleggers sal terugkeer en eindgebruikers oortref, en die volgende generasie verder agterlaat.
Alex Avery, uitvoerende hoof van Primaris REIT en skrywer van The Wealthy Renter, het die gehoor daaraan herinner dat behuising se primêre doel akkommodasie is en nie spekulasie nie.
“Op ‘n stadium in die afgelope 25 jaar het dit ‘n spekulatiewe bate geword,” het hy gesê. “Dit was beleidsgedrewe.”
Hy is nie verkeerd nie. Van CMHC-gesteunde verbande met vyf persent afbetalingsprogramme tot beleid wat Kanadese in staat stel om hul aftreespaargeld vir afbetalings te stroop, openbare beleid het huiseienaarskap gedruk en pryswaardering langs die pad aangemoedig.
Vandag het ons ‘n stelsel wat blykbaar ontwerp is om mense na illikiede, hoëkostebeleggings te stuur, alles gebaseer op die uitgangspunt dat hierdie huise uiteindelik hul aftrede sal finansier.
Maar in die afwesigheid van redelike alternatiewe, sal dit waarskynlik voortgaan om te oorheers.
“Die raamwerk is gebreek,” het Foch gesê. “Ons moet dit heroorweeg. Mense moet verstaan dat hulle rykdom as huurders kan bou.”
In teorie, ja. In die praktyk is ek nie so seker nie. Om dit te laat werk, het ons eers toegang tot beter huuropsies nodig. ‘n Sleutelrede om ‘n huis te besit, is die waarborg van huur.
Soek asseblief vir my ‘n huureiendom met ‘n agterplaas en geskikte spasie om kinders groot te maak. Openbare sentiment vandag fokus nou daarop om korporatiewe entiteite te verhoed om daardie eiendomme te koop, in plaas daarvan om meer daarvan te bou vir huur.
Om as huurders suksesvol te wees, sal Kanadese ook sterker finansiële geletterdheid nodig hê. Die meeste huurders plaas nie spaargeld in breë-gebaseerde beursverhandelde fondse nie.
Ja, om net stygende lewenskoste te probeer dek, laat nie veel nie, maar wat hulle wel spaar, kan belê word.
Huiseienaarskap duur voort, nie omdat dit perfek is nie, maar omdat dit ‘n model is wat aan Kanadese gesê is werk om rykdom te bou en ‘n langtermyn blyplek te verseker.
Dit is waar dat ons ‘n lang agterstallige oplewing in doelgeboude huurkonstruksie sien, waarvan sommige op gesinne gemik is. Dis goeie beleid. Maar dit is ook dekades agterstallig.
Ron Butler, ‘n uitgesproke verbandmakelaar, het opgemerk dat hoewel huur algemeen in ander dele van die wêreld is, dit tipies ‘n keuse is, nie iets wat op mense afgedwing word wat buite eienaarskap geprys word nie, soos Kanada.
Ons het huurders nie ‘n regte keuse gegee nie. Ons het ‘n stelsel ontwerp wat huiseienaars beloon met hefboomfinansiering, belastingvrye kapitaalwins en beleidsondersteuning. Totdat dit verander, sal eienaarskap oorleef, want daar is geen beter alternatief nie.
Avery is reg dat jou hoofwoning ‘n slegte belegging is. Dit is illikied, het hoë transaksiekoste en begin jou in negatiewe ekwiteit sodra jy verbandversekering en uittreegelde soos grondoordragbelasting in ag neem.
“In die openbare markte sal (reguleerders) jou beslis ‘n geakkrediteerde belegger maak,” het Avery gesê, met ‘n lag oor ‘n belegging in wat ‘n baie spekulatiewe huismark is.
Die probleem is dat dit die enigste belegging is, hoewel onvolmaak, wat Kanadese bereid was om te maak en by te hou.
En dit is hoekom huiseienaarskap, vir al sy gebreke, nie dood is nie. Nie eers naby nie.
• E-pos: gmarr@postmedia.com
